Skip to content

Japan · Wohnen & Relocation

Mieten in Japan

Geprüfte Daten Zuletzt geprüft 15. Juni 2026 Geprüft von Henry van de Vorming

Eine langfristige Anmietung in Japan bedeutet in der Regel einen festen Zweijahresvertrag über eine unmöblierte Wohnung, hohe Anfangskosten (üblicherweise 3-6 Monatsmieten, wenn Kaution, Schlüsselgeld, Maklergebühr und erste Monatsmiete zusammengerechnet werden) sowie einen Bürgen oder ein Bürgschaftsunternehmen. Neuankömmlinge starten oft in einer möblierten "Monthly Mansion" oder einem Serviced Apartment, was die meisten dieser Kosten umgeht, während sie nach einem Standardmietvertrag suchen.

Die Mietgrundlagen

Üblicher Mietvertrag
2 Jahre
Kaution
1 Monatsmieten
Möbliert
Meist unmöbliert
Mittelfristiger Markt
Starker Mittelfristmarkt
Adressregistrierung
Erforderlich

Maklergebühr: Der Mieter zahlt in der Regel die Makler- bzw. Vermittlungsgebühr, üblicherweise bis zu etwa einer Monatsmiete zuzüglich Verbrauchsteuer. Diese ist getrennt vom nicht erstattungsfähigen "Schlüsselgeld" (reikin), das im zentralen Tokyo meist 1-2 Monatsmieten und in regionalen Städten oft 0-1 Monatsmiete beträgt.

Adressregistrierung

Mittel- bis langfristig aufhältige ausländische Einwohner müssen innerhalb von 14 Tagen nach Bezug einer neuen Adresse beim Gemeinde- bzw. Bezirksamt eine Zuzugsmeldung (転入届, ten'nyū todoke) einreichen und dabei ihre Aufenthaltskarte vorlegen (sowie eine Wegzugsbescheinigung, falls sie aus einer anderen japanischen Gemeinde kommen). Dadurch wird das Einwohnerregister (jūminhyō) und die auf der Aufenthaltskarte vermerkte Adresse erstellt oder aktualisiert; Adressänderungen werden auf kommunaler Ebene bearbeitet, sodass für die Adresse selbst keine gesonderte Meldung an die Einwanderungsbehörden erforderlich ist.

Ihre Rechte als Mieter

Das Gesetz über Grundstücks- und Gebäudepachten (借地借家法, Shakuchi Shakuya-hō) schützt Mieter bei gewöhnlichen Mietverträgen sehr stark: Ein Vermieter kann die Verlängerung eines gewöhnlichen Mietvertrags nicht ohne einen "berechtigten Grund" (seitō jiyū) ablehnen. Befristete Mietverträge (teiki shakka) hingegen enden ohne Verlängerungsanspruch, daher sollten Neuankömmlinge prüfen, welche Art sie unterzeichnen.

Gut zu wissen

  • Starker rechtlicher Mieterschutz: Gewöhnliche Mietverträge sind verlängerbar, und Vermieter benötigen einen berechtigten Grund, um eine Verlängerung abzulehnen.
  • Ein großer, gut entwickelter Markt für möblierte 'Monthly Mansions'/Serviced Apartments ermöglicht Neuankömmlingen einen sanften Einstieg ohne Schlüsselgeld, ohne Kaution und ohne japanischen Bürgen.
  • Große Immobilienportale (SUUMO, HOME'S, at home) sind riesig und detailliert; auf Ausländer ausgerichtete Seiten wie GaijinPot Apartments und BEST-ESTATE.JP bieten englischsprachige Inserate und Unterstützung beim Ablauf.
  • Die erstattungsfähige Kaution (shikikin) ist mit rund 1-2 Monatsmieten vergleichsweise moderat.

Worauf Sie achten sollten

  • Hohe Einzugskosten: Kaution, nicht erstattungsfähiges Schlüsselgeld (reikin), Maklergebühr, Gebühr des Bürgschaftsunternehmens, Feuerversicherung und erste Monatsmiete belaufen sich üblicherweise auf insgesamt 3-6 Monatsmieten.
  • Die meisten Vermieter verlangen einen Bürgen oder ein kostenpflichtiges Mietbürgschaftsunternehmen, und manche Objekte lehnen ausländische Mieter weiterhin ab, sodass die Prüfung Zeit in Anspruch nehmen kann.
  • Standard-Langzeitmietwohnungen sind in der Regel unmöbliert, und die großen Portale sind überwiegend auf Japanisch, was für Neuankömmlinge eine Hürde sein kann.
  • Die Adressanmeldung ist innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug verpflichtend; ihr Versäumnis erschwert weitere Behördengänge, und Kautionsabzüge für die 'Wiederherstellung' beim Auszug sind ein häufiger Streitpunkt.

Wo Sie suchen

SUUMOHOME'S (LIFULL)at homeGaijinPot ApartmentsBEST-ESTATE.JP

Plattformen werden nur zur Orientierung aufgeführt — wir empfehlen oder bewerten sie nicht.

Mieten in Japan: FAQ

Mieten in Japan: FAQ

Wie viel Kaution brauche ich, um in Japan zu mieten?

Vermieter verlangen üblicherweise rund 1 Monat Miete als Kaution, zusätzlich zur ersten Monatsmiete im Voraus, plus etwaige Maklergebühr (der mieter zahlt in der regel die makler- bzw. vermittlungsgebühr, üblicherweise bis zu etwa einer monatsmiete zuzüglich verbrauchsteuer. diese ist getrennt vom nicht erstattungsfähigen "schlüsselgeld" (reikin), das im zentralen tokyo meist 1-2 monatsmieten und in regionalen städten oft 0-1 monatsmiete beträgt.). Planen Sie das als Einmalbetrag ein, bevor Sie ankommen.

Muss ich meine Adresse in Japan registrieren?

Ja — Mittel- bis langfristig aufhältige ausländische Einwohner müssen innerhalb von 14 Tagen nach Bezug einer neuen Adresse beim Gemeinde- bzw. Bezirksamt eine Zuzugsmeldung (転入届, ten'nyū todoke) einreichen und dabei ihre Aufenthaltskarte vorlegen (sowie eine Wegzugsbescheinigung, falls sie aus einer anderen japanischen Gemeinde kommen). Dadurch wird das Einwohnerregister (jūminhyō) und die auf der Aufenthaltskarte vermerkte Adresse erstellt oder aktualisiert; Adressänderungen werden auf kommunaler Ebene bearbeitet, sodass für die Adresse selbst keine gesonderte Meldung an die Einwanderungsbehörden erforderlich ist.

Finde ich möblierte oder kurzfristige Mietobjekte in Japan?

Meist unmöbliert und der mittelfristige Markt, auf den sich Nomaden verlassen, ist starker mittelfristmarkt. Beginnen Sie Ihre Suche auf SUUMO, HOME'S (LIFULL), at home.

Quellen