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Südkorea · Wohnen & Relocation

Mieten in Südkorea

Teilweise geprüft Zuletzt geprüft 22. Juni 2026 Geprüft von Henry van de Vorming

Südkoreas Mietmarkt funktioniert nach einer Kautionslogik, die für zuziehende Nomaden ungewöhnlich ist: Statt "X Monatsmieten" erwarten Vermieter hohe Pauschalkautionen. Die beiden vorherrschenden Modelle sind jeonse (eine sehr hohe, rückzahlbare Kaution, oft 50-80 % des Immobilienwerts, mit geringer oder gar keiner Monatsmiete) und wolse (eine kleinere Kaution zuzüglich Monatsmiete). Die meisten Ausländer sowie kurz- bis mittelfristig Ansässige nutzen wolse, ban-jeonse (eine Mischform) oder ausländerfreundliche Formate wie Officetels, goshiwon (kompakte möblierte Zimmer), Share Houses und Co-Living, die deutlich kleinere oder gar keine Kautionen erfordern und flexible Konditionen erlauben. Der übliche formelle Mietvertrag läuft nach dem Housing Lease Protection Act über zwei Jahre, doch im flexiblen Segment sind monatsweise und kurzfristige Optionen weithin verfügbar. Registrierte Ausländer müssen innerhalb von 14 Tagen nach dem Umzug eine Meldung über den Wohnsitzwechsel (Report of Change in Residence) abgeben. Mieterschutz besteht, doch das Risiko bei der Rückzahlung der jeonse-Kaution ist real, weshalb die Sicherung einer Anmeldebestätigung sowie eines "confirmed date" (festen Datums) im Vertrag die entscheidende Absicherung ist.

Die Mietgrundlagen

Üblicher Mietvertrag
2 Jahre
Kaution
—
Möbliert
Möbliert + unmöbliert
Mittelfristiger Markt
Starker Mittelfristmarkt
Adressregistrierung
Erforderlich

Maklergebühr: Maklergebühren für Immobilien sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Mietwert (sowie dem umgerechneten Wert der jeonse-/wolse-Kautionen), mit gesetzlichen Höchstsätzen, die je nach Wertstufe ansteigen (bei Mietverträgen liegen die typischen Spannen etwa bei 0.3-0.4 % für übliche Mietwerte und steigen bei höherwertigen Abschlüssen). In der Regel zahlen sowohl Vermieter als auch Mieter jeweils den lizenzierten Makler (gongin-junggaesa) für ihre eigene Seite. Es gibt keine besonderen Sätze für Ausländer. Prüfen Sie den genauen Prozentsatz anhand der geregelten Wertstufe für Ihren Vertragswert, bevor Sie unterschreiben.

Adressregistrierung

Ausländer mit einer Residence Card (früher Alien Registration Card / ARC) müssen innerhalb von 14 Tagen nach dem Umzug eine "Report of Change in Residence" beim zuständigen gu-/Stadt-/Kreisamt, im Community Service Center oder bei der Einwanderungsbehörde abgeben. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören die Registrierungskarte und ein Adressnachweis wie der Wohnungsmietvertrag (sowie, wenn die Unterkunft auf den Namen einer anderen Person lautet, eine Wohnungsüberlassungsbescheinigung). Mit der Erledigung dieser Anmeldung werden zudem wesentliche Schutzrechte für die Mieterkaution aktiviert. Wer nicht innerhalb von 14 Tagen meldet, kann mit einer Geldbuße belegt werden.

Ihre Rechte als Mieter

Der Housing Lease Protection Act legt eine Standardlaufzeit von zwei Jahren fest und gibt Mietern einen gesetzlichen Anspruch, eine zusätzliche Verlängerung um zwei Jahre zu verlangen, wobei Miet-/Kautionserhöhungen bei Ausübung dieses Verlängerungsrechts auf 5 % begrenzt sind (keine Begrenzung gilt, wenn beide Seiten stattdessen einen vollständig neuen Vertrag unterzeichnen). Um eine Kaution zu schützen, muss ein Mieter die Anmeldung (Wohnsitzregistrierung) vornehmen und ein "confirmed date" (festes Datum) im Mietvertrag erhalten, das im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie Vorrang/"opposing power" gewährt. Jeonse-Betrug (Vermieter, die hohe Kautionen nicht zurückzahlen) ist ein anerkanntes Risiko; ein Special Act on Jeonse Fraud aus dem Jahr 2023 (in Kraft seit Juni 2023) und das öffentliche HUG-Kautionsbürgschaftsprogramm bestehen, um es abzumildern.

Gut zu wissen

  • Flexible, ausländerfreundliche Formate gibt es in Hülle und Fülle: goshiwon (kurzfristige möblierte Zimmer mit niedriger oder gar keiner Kaution), Officetels, Share Houses und Co-Living füllen die Lücke zwischen Hotels und einem 2-Jahres-Mietvertrag
  • Bei wolse-Verträgen sind Kaution und Monatsmiete verhandelbar und umgekehrt proportional, sodass eine höhere Kaution eine niedrigere Monatsmiete erkaufen kann und umgekehrt
  • Starker und wachsender Markt für mittelfristige Aufenthalte: goshiwon- und Co-Living-Betreiber berichten von Ausländern, die im Schnitt rund 10 Monate bleiben, und große Apps (Zigbang) führen Kurzzeitmietdienste ein
  • Solide gesetzliche Mieterschutzrechte nach der Anmeldung: Standardlaufzeit von zwei Jahren, ein Recht auf Verlängerung um weitere zwei Jahre und eine Erhöhungsobergrenze von 5 % bei Verlängerung

Worauf Sie achten sollten

  • Kautionen sind Pauschalbeträge, keine 'X Monatsmieten' - jeonse kann einen großen Anteil (oft 50-80 %) des Immobilienwerts ausmachen, und selbst wolse-Kautionen liegen typischerweise weit über westlichen Maßstäben
  • Betrug bei der Rückzahlung von jeonse-Kautionen ist ein dokumentiertes und großflächiges Risiko; lassen Sie sich stets ein 'confirmed date' (festes Datum) im Vertrag eintragen, reichen Sie Ihre Anmeldung ein und erwägen Sie eine HUG-Kautionsbürgschaft
  • Vollständiges jeonse ist für die meisten zuziehenden Nomaden in der Regel unpraktikabel; wolse, ban-jeonse oder flexible Formate sind einfacher und erfordern weniger Bargeld im Voraus
  • Standardwohnungen und Villen werden oft unmöbliert vermietet, sodass Möbel und Haushaltsgeräte zusätzliche Kosten verursachen - möbliertes Wohnen konzentriert sich auf Officetels, goshiwon und Co-Living
  • Adressänderungen müssen innerhalb von 14 Tagen der Einwanderungsbehörde/dem örtlichen Amt gemeldet werden, und diese Meldung ist mit Ihrem Kautionsschutz verknüpft - überspringen Sie sie nicht

Wo Sie suchen

ZigbangDabangGoshiwon/co-living and serviced-stay platforms (e.g. Enkostay, NCO Stay)Local licensed real-estate agents (gongin-junggaesa)

Plattformen werden nur zur Orientierung aufgeführt — wir empfehlen oder bewerten sie nicht.

Mieten in Südkorea: FAQ

Mieten in Südkorea: FAQ

Wie viel Kaution brauche ich, um in Südkorea zu mieten?

Es gibt keine einheitliche veröffentlichte Norm — die Kautionen variieren je nach Vermieter. Rechnen Sie mit mindestens einer Monatsmiete als Kaution, plus der ersten Monatsmiete im Voraus, plus etwaige Maklergebühr (maklergebühren für immobilien sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem mietwert (sowie dem umgerechneten wert der jeonse-/wolse-kautionen), mit gesetzlichen höchstsätzen, die je nach wertstufe ansteigen (bei mietverträgen liegen die typischen spannen etwa bei 0.3-0.4 % für übliche mietwerte und steigen bei höherwertigen abschlüssen). in der regel zahlen sowohl vermieter als auch mieter jeweils den lizenzierten makler (gongin-junggaesa) für ihre eigene seite. es gibt keine besonderen sätze für ausländer. prüfen sie den genauen prozentsatz anhand der geregelten wertstufe für ihren vertragswert, bevor sie unterschreiben.).

Muss ich meine Adresse in Südkorea registrieren?

Ja — Ausländer mit einer Residence Card (früher Alien Registration Card / ARC) müssen innerhalb von 14 Tagen nach dem Umzug eine "Report of Change in Residence" beim zuständigen gu-/Stadt-/Kreisamt, im Community Service Center oder bei der Einwanderungsbehörde abgeben. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören die Registrierungskarte und ein Adressnachweis wie der Wohnungsmietvertrag (sowie, wenn die Unterkunft auf den Namen einer anderen Person lautet, eine Wohnungsüberlassungsbescheinigung). Mit der Erledigung dieser Anmeldung werden zudem wesentliche Schutzrechte für die Mieterkaution aktiviert. Wer nicht innerhalb von 14 Tagen meldet, kann mit einer Geldbuße belegt werden.

Finde ich möblierte oder kurzfristige Mietobjekte in Südkorea?

Möbliert + unmöbliert und der mittelfristige Markt, auf den sich Nomaden verlassen, ist starker mittelfristmarkt. Beginnen Sie Ihre Suche auf Zigbang, Dabang, Goshiwon/co-living and serviced-stay platforms (e.g. Enkostay, NCO Stay).

Quellen