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Corea del Sur · Vivienda y mudanza

Alquilar en Corea del Sur

Parcialmente verificado Última verificación 22 de junio de 2026 Revisado por Henry van de Vorming

El mercado de alquiler de Corea del Sur funciona con una lógica de depósito que resulta inusual para los nómadas que llegan: en lugar de "X meses de alquiler", los propietarios esperan grandes depósitos a tanto alzado. Los dos modelos dominantes son el jeonse (un depósito reembolsable muy elevado, a menudo del 50-80% del valor del inmueble, con poco o ningún alquiler mensual) y el wolse (un depósito menor más alquiler mensual). La mayoría de los extranjeros y residentes de corto a medio plazo utilizan el wolse, el ban-jeonse (un híbrido) o formatos pensados para extranjeros como los officetels, los goshiwon (habitaciones compactas amuebladas), las share houses y el co-living, que requieren depósitos mucho menores o nulos y permiten condiciones flexibles. El contrato de alquiler formal estándar es de dos años conforme a la Housing Lease Protection Act, pero en el segmento flexible abundan las opciones mensuales y de corta duración. Los extranjeros registrados deben presentar un Report of Change in Residence en un plazo de 14 días tras la mudanza. Existen protecciones para el inquilino, pero el riesgo de no recuperar el depósito jeonse es real, por lo que asegurar un parte de mudanza más una "confirmed date" (fecha fija) en el contrato es la salvaguarda clave.

Lo básico del alquiler

Contrato habitual
2 años
Fianza
—
Amueblado
Amueblado + sin amueblar
Mercado de media estancia
Mercado de media estancia fuerte
Registro de domicilio
Obligatorio

Comisión de agencia: Los honorarios de intermediación inmobiliaria están regulados por ley y se calculan en proporción al valor del alquiler (y al valor convertido de los depósitos jeonse/wolse), con topes de tarifa legales que aumentan por tramo de valor (para los alquileres, las bandas típicas oscilan entre aproximadamente 0.3-0.4% para valores de alquiler habituales, subiendo en las operaciones de mayor valor). Tanto el propietario como el inquilino suelen pagar cada uno al agente colegiado (gongin-junggaesa) por su propia parte. No existen tarifas especiales para extranjeros. Confirma el porcentaje exacto según el tramo regulado correspondiente al valor de tu contrato antes de firmar.

Registro de domicilio

Los extranjeros que poseen una Residence Card (antes Alien Registration Card / ARC) deben presentar un "Report of Change in Residence" en un plazo de 14 días tras la mudanza, en la oficina del gu/ciudad/condado competente, el centro de servicios comunitarios o la oficina de inmigración. Entre la documentación requerida se incluyen la tarjeta de registro y un certificado de domicilio, como el contrato de alquiler de la vivienda (además de, cuando el alojamiento esté a nombre de otra persona, un certificado de provisión de residencia). Completar este parte de mudanza es también lo que activa las protecciones clave del depósito del inquilino. No presentar el parte en un plazo de 14 días puede acarrear una multa.

Tus derechos como inquilino

La Housing Lease Protection Act establece un plazo predeterminado de dos años y otorga a los inquilinos el derecho legal a exigir una renovación adicional de dos años, con incrementos del alquiler/depósito limitados al 5% cuando se ejerce ese derecho de renovación (no se aplica ningún tope si, en cambio, ambas partes firman un contrato totalmente nuevo). Para proteger un depósito, el inquilino debe completar el parte de mudanza (registro de residencia) y obtener una "confirmed date" (fecha fija) en el contrato de alquiler, lo que le concede prioridad/"poder de oposición" si el inmueble sale a subasta. El fraude del jeonse (propietarios que no devuelven los grandes depósitos) es un riesgo reconocido; existen una Special Act on Jeonse Fraud de 2023 (promulgada en junio de 2023) y el sistema público de garantía de depósitos HUG para mitigarlo.

Conviene saber

  • Abundan los formatos flexibles y pensados para extranjeros: los goshiwon (habitaciones amuebladas de corta duración con depósito bajo o nulo), los officetels, las share houses y el co-living cubren el espacio entre los hoteles y un contrato de 2 años
  • En los contratos wolse, el depósito y el alquiler mensual son negociables y están inversamente relacionados, de modo que un depósito más alto puede traducirse en un alquiler mensual más bajo y viceversa
  • Mercado de medio plazo sólido y en crecimiento: los operadores de goshiwon y co-living señalan que los extranjeros se quedan unos 10 meses de media, y grandes aplicaciones (Zigbang) están lanzando servicios de alquiler de corta duración
  • Protecciones legales del inquilino firmes una vez te registras: plazo predeterminado de dos años, derecho a renovar por dos años más y un tope del 5% al incremento por renovación

A tener en cuenta

  • Los depósitos son sumas a tanto alzado, no 'X meses de alquiler': el jeonse puede llegar a una gran parte (a menudo el 50-80%) del valor del inmueble, e incluso los depósitos del wolse suelen ser muy superiores a las normas occidentales
  • El fraude en la devolución del depósito jeonse es un riesgo documentado y de gran escala; obtén siempre una 'confirmed date' (fecha fija) en el contrato y presenta tu parte de mudanza, y considera una garantía de depósito HUG
  • El jeonse completo resulta por lo general impracticable para la mayoría de los nómadas que llegan; el wolse, el ban-jeonse o los formatos flexibles son más fáciles y requieren menos efectivo por adelantado
  • Los apartamentos y villas estándar suelen alquilarse sin amueblar, por lo que los muebles y electrodomésticos suponen un coste adicional: la vivienda amueblada se concentra en officetels, goshiwon y co-living
  • Los cambios de domicilio deben notificarse a la oficina de inmigración/local en un plazo de 14 días, y este parte está vinculado a la protección de tu depósito: no te lo saltes

Dónde buscar

ZigbangDabangGoshiwon/co-living and serviced-stay platforms (e.g. Enkostay, NCO Stay)Local licensed real-estate agents (gongin-junggaesa)

Las plataformas se enumeran solo a título orientativo — no las respaldamos ni las clasificamos.

Alquilar en Corea del Sur: preguntas frecuentes

Alquilar en Corea del Sur: preguntas frecuentes

¿Cuánta fianza necesito para alquilar en Corea del Sur?

No hay una norma única publicada — las fianzas varían según el propietario. Cuenta con al menos un mes de renta retenido como garantía, más el primer mes por adelantado, más cualquier comisión de agencia (los honorarios de intermediación inmobiliaria están regulados por ley y se calculan en proporción al valor del alquiler (y al valor convertido de los depósitos jeonse/wolse), con topes de tarifa legales que aumentan por tramo de valor (para los alquileres, las bandas típicas oscilan entre aproximadamente 0.3-0.4% para valores de alquiler habituales, subiendo en las operaciones de mayor valor). tanto el propietario como el inquilino suelen pagar cada uno al agente colegiado (gongin-junggaesa) por su propia parte. no existen tarifas especiales para extranjeros. confirma el porcentaje exacto según el tramo regulado correspondiente al valor de tu contrato antes de firmar.).

¿Tengo que registrar mi domicilio en Corea del Sur?

Sí — Los extranjeros que poseen una Residence Card (antes Alien Registration Card / ARC) deben presentar un "Report of Change in Residence" en un plazo de 14 días tras la mudanza, en la oficina del gu/ciudad/condado competente, el centro de servicios comunitarios o la oficina de inmigración. Entre la documentación requerida se incluyen la tarjeta de registro y un certificado de domicilio, como el contrato de alquiler de la vivienda (además de, cuando el alojamiento esté a nombre de otra persona, un certificado de provisión de residencia). Completar este parte de mudanza es también lo que activa las protecciones clave del depósito del inquilino. No presentar el parte en un plazo de 14 días puede acarrear una multa.

¿Puedo encontrar alquileres amueblados o de corta estancia en Corea del Sur?

Amueblado + sin amueblar y el mercado de media estancia en el que se apoyan los nómadas es mercado de media estancia fuerte. Empieza tu búsqueda en Zigbang, Dabang, Goshiwon/co-living and serviced-stay platforms (e.g. Enkostay, NCO Stay).

Fuentes