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Corée du Sud · Logement & relocation

Se loger à Corée du Sud

Partiellement vérifié Dernière vérification 22 juin 2026 Revu par Henry van de Vorming

Le marché locatif sud-coréen repose sur une logique de dépôt de garantie inhabituelle pour les nomades qui arrivent : au lieu d'un loyer de « X mois », les propriétaires attendent d'importants dépôts forfaitaires. Les deux modèles dominants sont le jeonse (un dépôt remboursable très élevé, souvent 50-80% de la valeur du bien, avec un loyer mensuel faible ou nul) et le wolse (un dépôt plus modeste assorti d'un loyer mensuel). La plupart des étrangers et des résidents de court à moyen terme optent pour le wolse, le ban-jeonse (une formule hybride) ou des formats adaptés aux étrangers comme les officetels, les goshiwon (chambres meublées compactes), les share houses et le co-living, qui exigent des dépôts bien plus faibles, voire nuls, et autorisent des conditions souples. Le bail formel standard est de deux ans en vertu du Housing Lease Protection Act, mais des options au mois et de courte durée sont largement disponibles dans le segment flexible. Les étrangers enregistrés doivent déposer un Report of Change in Residence dans les 14 days suivant leur déménagement. Des protections existent pour les locataires, mais le risque lié à la restitution du dépôt jeonse est réel : la sécurisation d'un avis d'emménagement ainsi que d'une « confirmed date » (date certaine) sur le contrat constitue la garantie essentielle.

Les bases de la location

Bail habituel
2 ans
Dépôt de garantie
—
Meublé
Meublé + non meublé
Marché moyenne durée
Marché moyen terme solide
Déclaration de domicile
Exigée

Frais d'agence : Les frais d'agence immobilière sont réglementés par la loi et proportionnels à la valeur du bail (et à la valeur convertie des dépôts jeonse/wolse), avec des plafonds de taux légaux qui augmentent par tranche de valeur (pour les baux, les fourchettes habituelles vont d'environ 0.3-0.4% pour les valeurs locatives courantes, en hausse pour les transactions de plus grande valeur). Le propriétaire comme le locataire paient généralement chacun l'agent agréé (gongin-junggaesa) pour leur propre compte. Il n'existe pas de tarifs spéciaux pour les étrangers. Vérifiez le pourcentage exact selon la tranche réglementée applicable à la valeur de votre contrat avant de signer.

Déclaration de domicile

Les étrangers titulaires d'une Residence Card (anciennement Alien Registration Card / ARC) doivent déposer un « Report of Change in Residence » dans les 14 days suivant leur déménagement, auprès du bureau gu/municipal/de comté compétent, du community service center ou du bureau de l'immigration. Les documents requis comprennent la carte d'enregistrement et un justificatif d'adresse tel que le contrat de location (ainsi que, lorsque le logement est au nom d'une autre personne, un certificat de mise à disposition du logement). L'accomplissement de cet avis d'emménagement active également les principales protections du dépôt de garantie du locataire. Le défaut de déclaration dans les 14 days peut entraîner une amende.

Vos droits en tant que locataire

Le Housing Lease Protection Act fixe une durée par défaut de deux ans et confère aux locataires un droit légal d'exiger un renouvellement supplémentaire de deux ans, avec une hausse du loyer/dépôt plafonnée à 5% lorsque ce droit au renouvellement est exercé (aucun plafond ne s'applique si les deux parties signent plutôt un contrat entièrement nouveau). Pour protéger un dépôt, le locataire doit accomplir l'avis d'emménagement (enregistrement de résidence) et obtenir une « confirmed date » (date certaine) sur le bail, ce qui lui confère une priorité/« opposing power » en cas de vente aux enchères du bien. La fraude au jeonse (propriétaires ne restituant pas les dépôts élevés) est un risque reconnu ; une Special Act on Jeonse Fraud de 2023 (promulguée en juin 2023) et le dispositif public de garantie des dépôts HUG existent pour l'atténuer.

Bon à savoir

  • Les formats flexibles et adaptés aux étrangers sont nombreux : les goshiwon (chambres meublées de courte durée, à dépôt faible ou nul), les officetels, les share houses et le co-living comblent l'écart entre l'hôtel et un bail de 2 ans
  • Dans les contrats wolse, le dépôt et le loyer mensuel sont négociables et inversement liés : un dépôt plus élevé permet d'obtenir un loyer mensuel plus bas, et inversement
  • Un marché de moyen terme solide et en croissance : les exploitants de goshiwon et de co-living indiquent que les étrangers séjournent en moyenne environ 10 mois, et les grandes applications (Zigbang) lancent des services de location de courte durée
  • Des protections légales solides pour le locataire une fois enregistré : durée par défaut de deux ans, droit de renouveler pour deux années supplémentaires et plafond de 5% sur la hausse au renouvellement

À surveiller

  • Les dépôts sont des sommes forfaitaires, et non un « loyer de X mois » : le jeonse peut atteindre une part importante (souvent 50-80%) de la valeur du bien, et même les dépôts wolse sont généralement bien plus élevés que les normes occidentales
  • La fraude à la restitution du dépôt jeonse est un risque documenté et de grande ampleur ; obtenez toujours une « confirmed date » (date certaine) sur le contrat et déposez votre avis d'emménagement, et envisagez une garantie de dépôt HUG
  • Le jeonse intégral est généralement peu praticable pour la plupart des nomades qui arrivent ; le wolse, le ban-jeonse ou les formats flexibles sont plus simples et exigent moins de liquidités initiales
  • Les appartements et villas standard sont souvent loués non meublés, de sorte que le mobilier et l'électroménager représentent un coût supplémentaire : le logement meublé se concentre dans les officetels, les goshiwon et le co-living
  • Les changements d'adresse doivent être déclarés au bureau de l'immigration/local dans les 14 days, et cette déclaration est liée à la protection de votre dépôt : ne la négligez pas

Où chercher

ZigbangDabangGoshiwon/co-living and serviced-stay platforms (e.g. Enkostay, NCO Stay)Local licensed real-estate agents (gongin-junggaesa)

Les plateformes sont listées à titre d'orientation uniquement — nous ne les recommandons ni ne les classons.

Se loger à Corée du Sud : FAQ

Se loger à Corée du Sud : FAQ

Quel dépôt de garantie faut-il pour louer à Corée du Sud ?

Il n'existe pas de norme publiée unique — les dépôts varient selon le propriétaire. Comptez au moins un mois de loyer retenu en garantie, plus le premier mois d'avance, plus d'éventuels frais d'agence (les frais d'agence immobilière sont réglementés par la loi et proportionnels à la valeur du bail (et à la valeur convertie des dépôts jeonse/wolse), avec des plafonds de taux légaux qui augmentent par tranche de valeur (pour les baux, les fourchettes habituelles vont d'environ 0.3-0.4% pour les valeurs locatives courantes, en hausse pour les transactions de plus grande valeur). le propriétaire comme le locataire paient généralement chacun l'agent agréé (gongin-junggaesa) pour leur propre compte. il n'existe pas de tarifs spéciaux pour les étrangers. vérifiez le pourcentage exact selon la tranche réglementée applicable à la valeur de votre contrat avant de signer.).

Dois-je déclarer mon domicile à Corée du Sud ?

Oui — Les étrangers titulaires d'une Residence Card (anciennement Alien Registration Card / ARC) doivent déposer un « Report of Change in Residence » dans les 14 days suivant leur déménagement, auprès du bureau gu/municipal/de comté compétent, du community service center ou du bureau de l'immigration. Les documents requis comprennent la carte d'enregistrement et un justificatif d'adresse tel que le contrat de location (ainsi que, lorsque le logement est au nom d'une autre personne, un certificat de mise à disposition du logement). L'accomplissement de cet avis d'emménagement active également les principales protections du dépôt de garantie du locataire. Le défaut de déclaration dans les 14 days peut entraîner une amende.

Puis-je trouver des locations meublées ou de courte durée à Corée du Sud ?

Meublé + non meublé et le marché moyenne durée sur lequel s'appuient les nomades est marché moyen terme solide. Commencez votre recherche sur Zigbang, Dabang, Goshiwon/co-living and serviced-stay platforms (e.g. Enkostay, NCO Stay).

Sources