Skip to content

Colombia · Vivienda y mudanza

Alquilar en Colombia

Datos verificados Última verificación 15 de junio de 2026 Revisado por Henry van de Vorming

El mercado de alquiler residencial de Colombia se rige por la Ley 820 de 2003, que establece un contrato de un año por defecto y prohíbe los depósitos de garantía en efectivo, de modo que los propietarios exigen en su lugar una garantía: normalmente un fiador o codeudor colombiano que sea propietario de un inmueble, una póliza de arrendamiento, un CDT bancario congelado o varios meses de alquiler pagados por adelantado. Los recién llegados sin garante local suelen empezar con un alquiler amueblado de medio plazo (Airbnb, agencias locales, grupos de Facebook de expatriados) en centros como Medellín y Bogotá antes de firmar un contrato de alquiler sin amueblar a largo plazo.

Lo básico del alquiler

Contrato habitual
1 año
Fianza
—
Amueblado
Amueblado + sin amueblar
Mercado de media estancia
Mercado de media estancia fuerte
Registro de domicilio
Obligatorio

Comisión de agencia: La comisión de la agencia inmobiliaria suele incorporarse al lado del contrato que corresponde al propietario en lugar de cobrarse al inquilino como una tarifa de entrada aparte; las agencias normalmente ganan en torno a un 7-10% o más sobre el alquiler. Los extranjeros que alquilan directamente a los propietarios evitan por completo la intermediación de la agencia.

Registro de domicilio

Los extranjeros a quienes se concede un visado válido por más de 3 meses deben registrarse ante Migración Colombia y obtener una Cédula de Extranjería en un plazo de 15 días desde la expedición del visado o desde la entrada a Colombia; los visados de turismo, negocios y visitante están exentos. Se trata de un registro de inmigración/identidad (necesario para abrir una cuenta bancaria, firmar contratos, acceder a servicios) y no de un registro municipal puramente basado en el domicilio.

Tus derechos como inquilino

La Ley 820 de 2003 protege a los inquilinos: prohíbe los depósitos en efectivo y las cauciones reales para garantizar las obligaciones del inquilino (Art. 16), limita los incrementos anuales del alquiler al 100% de la inflación del IPC del año calendario anterior (Art. 20), fija por defecto un plazo de un año para los contratos cuando no se estipula (Art. 5) y prevé la renovación automática en los mismos términos y por el mismo periodo cuando ambas partes han cumplido sus obligaciones (Art. 6).

Conviene saber

  • Sin depósito legal en efectivo: la Ley 820 prohíbe los depósitos y, en la práctica, los propietarios a menudo aceptan el alquiler pagado con unos meses de antelación en lugar de una suma congelada
  • Un sólido mercado de alquileres amueblados de medio plazo en Medellín y Bogotá facilita un aterrizaje suave para los nómadas mientras buscan un contrato a largo plazo
  • Los incrementos anuales del alquiler están legalmente limitados a la inflación del IPC del año anterior, lo que da previsibilidad a los inquilinos a largo plazo
  • Alquilar directamente a los propietarios permite a los extranjeros saltarse tanto la comisión de la agencia como el requisito de un garante local

A tener en cuenta

  • Los contratos de alquiler sin amueblar a largo plazo suelen exigir un fiador/codeudor colombiano que sea propietario de un inmueble; sin él, hay que esperar pagar varios meses de alquiler por adelantado, depositar un CDT (a menudo en torno a 5-9 meses de alquiler) o contratar una póliza de arrendamiento
  • Las unidades amuebladas (amoblado) y los anuncios/grupos de Facebook dirigidos a expatriados generalmente cuestan más que los alquileres sin amueblar comparables del mercado local
  • Pese a la prohibición de los depósitos, el dinero pagado a las agencias ha sido difícil de recuperar en caso de disputa; conviene preferir intermediarios de buena reputación y conservar pruebas escritas
  • Tramite la Cédula de Extranjería dentro del plazo de 15 días de Migración Colombia; incumplirlo puede acarrear multas y complicar trámites posteriores

Dónde buscar

Finca Raiz (fincaraiz.com.co)Metrocuadrado (metrocuadrado.com)ProperatiAirbnb and city-specific expat Facebook groups (furnished/short-term)

Las plataformas se enumeran solo a título orientativo — no las respaldamos ni las clasificamos.

Alquilar en Colombia: preguntas frecuentes

Alquilar en Colombia: preguntas frecuentes

¿Cuánta fianza necesito para alquilar en Colombia?

No hay una norma única publicada — las fianzas varían según el propietario. Cuenta con al menos un mes de renta retenido como garantía, más el primer mes por adelantado, más cualquier comisión de agencia (la comisión de la agencia inmobiliaria suele incorporarse al lado del contrato que corresponde al propietario en lugar de cobrarse al inquilino como una tarifa de entrada aparte; las agencias normalmente ganan en torno a un 7-10% o más sobre el alquiler. los extranjeros que alquilan directamente a los propietarios evitan por completo la intermediación de la agencia.).

¿Tengo que registrar mi domicilio en Colombia?

Sí — Los extranjeros a quienes se concede un visado válido por más de 3 meses deben registrarse ante Migración Colombia y obtener una Cédula de Extranjería en un plazo de 15 días desde la expedición del visado o desde la entrada a Colombia; los visados de turismo, negocios y visitante están exentos. Se trata de un registro de inmigración/identidad (necesario para abrir una cuenta bancaria, firmar contratos, acceder a servicios) y no de un registro municipal puramente basado en el domicilio.

¿Puedo encontrar alquileres amueblados o de corta estancia en Colombia?

Amueblado + sin amueblar y el mercado de media estancia en el que se apoyan los nómadas es mercado de media estancia fuerte. Empieza tu búsqueda en Finca Raiz (fincaraiz.com.co), Metrocuadrado (metrocuadrado.com), Properati.

Fuentes